买房，是不少人生活中的“头等大事”。然而，楼盘质量、虚假宣传、“阴阳合同”等套路乱象丛生，给购房者置业之路蒙上阴影。
又到一年一度3·15，房掌柜
掌柜财经特别策划专题『藏在房子里的套路，你中招了吗』，本篇聚焦开发商卖房十大乱象，特邀北京市盈科（深圳）律师事务所郑博恩律师进行深入法律解读，教你如何规避开发商卖房套路，希望你永不被套路。
01花样质量问题刷新观众下线
质量安全是房屋的第一条生命线，然而近些年因房屋质量堪忧引发的维权屡见不鲜。
年，广州的万科尚城因房屋质量被业主列举“7宗罪”，包括排水管漏水、厨房未做防水、纸质天花板、电线安装不规范等问题。业主与万科沟通后，万科虽做出整改回应，但事情并未得到解决。
纸质天花板
无独有偶。年，深圳鹿丹村旧改中海天钻项目因“墙体开裂”被业主投诉。一开始，小区仅是受到附近水泥厂的噪音影响，不久后，小区楼房外墙出现大小不一的裂缝，不少小区业主担忧房屋质量会危及生命安全。
墙上的裂缝
郑博恩律师：两个案例中的情况已经属于“房屋主体结构质量不合格”的情形。
对于房屋主体结构质量不合格，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
所以，这种情况下业主可以选择和开发商解除合同，也就是退房，并且要求赔偿损失。
02捆绑销售只为利益最大化
一些开发商为了利益最大化，捆绑车位、地下室销售，让购房者不得不买。
年3月10日，南宁五象·澜庭府因捆绑销售高价车位被市场监管局点名。年12月，业主甘先生以1.2万/㎡的价格买下该小区一套房。然而签订购房合同时，他被要求交5万的人防车位预约金，最终被迫签了20万购买人防车位的预约确认单。而实际上，产权车位未取得预售许可证，人防车位依照法律也不能进行销售。
地下室小房也是捆绑销售的重灾区。年，张华先生以八十多万购买了江南鸿郡小区的一套三居室。原本年10月便可交房的张华却被开发商告知必须购买地下室小房才可以拿到房门钥匙。张华认为购买地下室的费用过高，不愿购买。并且，在张华的认购协议中，并没有注明购买地下室的条款。
郑博恩律师：根据《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”对于被捆绑购买的车位，属于可撤销的，业主可以申请撤销该合同。但是需要注意的是，撤销权有一个除斥期间，通常为1年，否则无法主张撤销。
03巧立名目收取额外费用
除收取合同约定的购房款，一些开发商甚至巧立名目收取额外的费用。“服务费”、“指标费”、“团购费”……各种费用闻所未闻。额外收取的费用一般转入个人账户，不开具任何收据或发票，消费者实际支付的房产总价远高于合同价格及住建部门的备案价。
年，西双版纳玖沐雨林项目因无证售房、违规收取3万元定金及3万元“团购费”被业主多方投诉。然而，开发商却表示购房时交的定金可退，但3万元“团购费”却无法退还。最终该项目仅被罚款3万元。
湖北襄阳的时代天街也曾因收取“团购费”传出负面新闻。年，杨女士在购买时代天街的商铺时签订了一份团购服务协议，并交了元的团购费，销售人员称后期需再补交2万元。因这笔费用没有列入房款，杨女士感觉受到了欺骗，多次前往售楼处要求退还团购费却遭到拒绝，遂向襄州区房地产市场监察大队投诉。
郑博恩律师：业主只要举证可以证明是乱收费就可以要回被乱收的费用。但是需要注意的是，广东很多地方存在喝茶费。判决中没有要回喝茶费的先例，通常喝茶费不会进入开发商的账户。喝茶费最有效的处理方法是向住建局或当地街道办反映，要求处理。处理无果才起诉相对人不当得利，把开发商列入第三人。
04阴阳合同引多地爆发“精装修”维权
在房地产，阴阳合同在很长一段时间内属于默认的潜规则。
由于不少城市对房屋备案价做出限制，而实际出售的楼盘价格往往高于备案价，于是很多开发商与购房者签订双合同（阴阳合同），一份按照备案价签订购房者合同，一份则按照实际多出的房款按照其他名目进行签订，一般是以装修款为名目。
虽然因备案价上调使阴阳合同渐渐退出历史舞台。在阴阳合同盛行时期，因签订阴阳合同而引发的维权比比皆是。
年，多地爆发了业主针对“双合同”的维权潮。所谓“精装修”维权，名义上指向装修质量与价格严重不符。业主们往往指责装修合同“货不对板”，涉嫌虚假合同。以武汉为例，半个月内引发精装修维权的楼盘将近20个，其中不乏业主胜诉，允许退房的情况存在。
武汉某楼盘维权现场
郑博恩律师：阴阳合同一般都是开发商为了避税，作为业主应当拒绝；法律上，阳合同是虚假的意思表示，无效，阴合同的效力视情况而定；一方面，如果为了少缴税款而签订“阴阳合同”这种行为违反了国家相关税收法律法规，一旦被查出不仅要补缴税款还要接受税务机关的行政处罚，严重的，当事人还有可能要承担刑事责任；另一方面，如果日后业主要出卖房屋，就会使得买入价和卖出价差距过大，相关税费会增加。
05楼盘减配现开发商骚操作
楼盘减配就是开发商楼盘交付时所见实景与宣传大相径庭。尤其是公共区域，是减配的重灾区，大到园林景观，小到入户大厅。
年，因给业主画人工湖，长沙北辰中央公园被网友骂上热搜。小区并未规划人工湖，绿化面积也很少。事情曝光后，业主希望将“人工湖”改造成绿化。对此，开发商承诺会恢复绿地，但绿化实施的具体日期并未确定。
“人工湖”
绿化面积缩水、人车分流未能兑现，年12月，江苏常州路劲城4期陷入减配风波。据业主爆料，常州路劲城4期交付时，此前宣传的人车分流、绿化面积均未能兑现，地下车库还出现了大面积开裂的情况，物业竟选择用水泥、胶水简单粉刷了事。
郑博恩律师：开发商不可以随意减配，否则业主可以向相关部门反应，要求整改。小区容积率决定了小区绿化等因素，而容积率是在备案前就已经确定了，因此不可以随意变动。
06延期、强制交房很霸道
年3月10日，泉州的洛江铭基新天地2期因延期交房被业主投诉至人民网。本该在年6月交房的楼盘却拖延至年5月20日。然而该楼盘现处于半施工半停工状态，售楼部关门大吉，能否按时交房成为压在业主心头的石头。
有的想交房不可得，有的人不想收房却被迫收房。年圣诞节前后，某楼盘通知李女士收房。然而，该楼盘却不具备“竣工验收备案表”。开发商表示，无论收房与否，均将从年1月2日计算物业费。李女士表示很无奈。
郑博恩律师：属于违约，追究开发商违约责任。首先看合同中的约定，合同中有约定违约责任标准的，可以按照标准赔偿。没有赔偿标准或者赔偿标准低于损失的，可以要求开发商按照实际损失来赔偿。
07名校、交通成虚假宣传重灾区
为了提升楼盘价值，有的开发商“蹭”起了周边配套的热度，进行虚假宣传。交通规划、名校是虚假宣传的重灾区。
年10月，南京的和峰南岸因虚假宣传被罚款5万元。据悉，南京善盛房地产开发有限公司（和峰南岸）在项目宣传推广时，在售楼大厅、项目四折页内容、