年，泉州GDP首破万亿，经济格局弱市强县，“龙头”晋江民营经济异常发达，GDP规模远高于主城区，外来人口多达百万计。房地产市场整体运行平稳，主城区成交均价常年保持在1万元/平方米附近窄幅波动，在万亿GDP强三线城市中实属价格洼地。长期以来，泉州市政府深谙调控节奏及力度，堪称落实“三稳”的代表城市。而在经济全线飘红、周边县市房价普涨的作用下，泉州楼市是否将迎来新一轮上升周期？
壹经济格局弱市强县，楼市运行平稳房价处洼地一、GDP首破万亿格局弱市强县，“龙头”晋江民营经济发达外来人口百万分区县来看，泉州经济发展整体呈弱市强县态势。年，丰泽区、泉港区和鲤城区GDP都在亿元附近，洛江区则不足亿元。反观南安市、惠安县GDP皆突破亿元，晋江市民营经济异常发达，乃是泉州经济发展高地，GDP高达亿元，甚至高于主城区GDP规模。
七普数据显示，年，泉州常住人口达到.2万人，较年六普增长65.4万人。郊县人口规模优势显著，年，晋江市常住人口多达.2万人，稳居全市首位。其次为南安市，常住人口达.8万人，惠安县、安溪县常住人口均突破万人。
相较于年六普，仅限于永春县年七普常住人口有所减少，净减少约3万人，其余区县常住人口均有不同程度的增长。其中，丰泽区人口吸附力明显提升，过往10年间常住人口净增长16.9万人，南安市、惠安县和晋江市人口规模持续提升，常住人口增量均在10万人附近。
二、楼市内生型需求驱动，成交平稳均价万元属价格洼地
贰年泉州楼市强劲复苏，地市高烧不退一、厦门、漳州楼市周期基本同频，泉州则相对独立泉州、厦门、漳州同处福建东南部，被誉为闽南金三角，民营经济发达、产业基础坚实。论及房地产市场，厦门、漳州市场周期基本同频，泉州则走出了独立的市场周期。具体来说：
第一，从成交走势来看，厦门、漳州市场拐点、成交振幅相近，泉州则明显不同。-年厦门、漳州迎来新房成交高峰，泉州成交却处在相对低位。-年，厦门、漳州成交步入下降通道，年成交跌至谷底，但泉州成交明显放量，年更是创历史新高。
二、年楼市强劲复苏，年各区域市场全面转暖
三、供地偏紧逢拍必抢，毛坯最高限价升至2.2万/平方米
房企补货意愿强烈，尽管多数地块采用“限房价竞地价”方式出让，很大程度上限制开发项目的利润空间，但开发商参拍热情依然高涨，基本逢拍必抢，年泉州主城区涉宅用地平均溢价率维持在25%高位。
年，土拍限价有所放宽，区域限价红线适度提升，并在年底“破2”，丰泽区城东板块的-8号中骏云禧地块、-9号融创宸東壹号地块，毛坯限价达到2.2万元/平方米。
年前4月，泉州土拍市场保持高热，三宗优质宅地成交，平均溢价率达85%。其中，台商投资区S-22号地块吸引21家品牌房企激烈争夺，最终成交溢价率高达%，并以元/平方米的楼板价刷新区域单价地王。
叁泉州楼市三落三起，年3月进入新一轮上升周期一、年至今市场周期三降三升，单周期时间跨度20-30个月鉴于成交走势乃是房地产市场行情的晴雨表，我们选用泉州年至今商品住宅月度成交面积进行市场周期划分。为了排除异常值和特殊值的干扰，我们对月度成交数据做了滤波处理。
不难发现，年至今，泉州房地产市场共经历3个上升周期和3个下降周期，单个周期的时间跨度都在20-30个月。具体来说：
年8月-年12月，泉州房地产市场处在下降周期，时间跨度29个月，成交面积滤波降幅达65%。在此期间，泉州楼市陷入低迷，成交逐步回调、震荡筑底。
年1月-年11月，泉州房地产市场进入上升周期，时间跨度23个月，成交面积滤波增幅达%。年1月，泉州房地产市场迎来上行拐点，成交滤波探底回升。
年12月-年12月，泉州房地产市场步入下降周期，持续两年时间，成交面积滤波降幅达45%。成交呈“L型”筑底走势，即年12月-年6月成交滤波快速下滑，6月以后成交滤波逐步走稳、低位盘整。
年1月-年6月，泉州房地产市场步入上升周期，时间跨度长达两年半，成交面积滤波增幅%。其中，年1月-12月，成交滤波报复性反弹至历史高位，年1月-年6月，成交面积滤波先降后升，但整体仍维持高位。
年7月-年2月，泉州房地产市场重回下降周期，本轮周期时长20个月，成交滤波梯次降低，降幅高达57%。年7月-年8月，成交滤波缓步下降，年8月-年2月，市场转冷叠加疫情影响，成交滤波断崖式下降。
年3月至今，泉州房地产市场进入上升周期，时间跨度已超14个月，成交滤波最高增幅达79%。年3月-年9月，泉州房地产市场强劲复苏，成交触底反弹，年9月至今，成交高位维持。
二、年8月-年12月楼市陷入低迷，主因过量供地致供求失衡
三、年1月-年11月周期走强，源于购房消费升级标配三房
四、受困于供求失衡成交失速，年12月-年12月艰难去库存
五、土拍火爆叠加人口激增，年1月-年6月步入迅猛上升周期
年1月-年6月，泉州房地产市场步入上升周期，时间长达两年半，成交面积滤波增幅%。
年，在地王和棚改催化下，泉州楼市步入快速上行通道，成交滤波在12个月内实现翻番。年，泉州政府严控供地规模，全年市区仅出让两宗涉宅用地，总建面仅24万平方米，两幅地块遭众房企哄抢，最终成交溢价率分别达到%和%，洛江区LJ-01-02地块更是以元/平方米的楼面价刷新地王记录。
与此同时，泉州棚改明显发力，年泉州棚改计划开工量达到2万套，且规定70%以上实行货币化安置，催生了规模可观的增量购房需求。此外，泉州还在年出台购房补贴和人才补贴，助力购房需求释放，市六区购房皆可享受总价1%-3%的补贴，泉港区最多补贴成交备案价格的8%，在此基础上，鲤城区、洛江区还向本科及以上学历毕业生发放2-8万元的人才购房补贴。
年，受限签政策制约，成交滤波逐月走低，但实际房地产市场热度不逊年。由于厦门、福州等城市房价大幅跃升、购房门槛提高，投资客转而涌入泉州，一时间，住宅库存消化殆尽，市场一房难求，项目基本开盘必抢，平均去化率达到90%以上。为维稳房地产市场，泉州连番加码调控，4月落地限购、限售，11月升级限购、限售，出台限涨令，非户籍居民指定区域内限买1套、跨区购房或非户籍购房限售5年、预售价格不得超过属地年10月均价的1.3倍，同时调整土地出让结构，减少市区优质宅地供应，转而批量供给边郊地块，为地市降温。
年上半年，泉州楼市、地市维持高热，核心区域依然一房难求，城东、东海等热门板块日光盘频现，房企拿地态度颇为激进，土拍竞争格外激烈，典型如台商投资区S-07地块，经历轮竞拍方才出让，刷新泉州土拍轮数之最。与此同时，泉州调控持续升级，4月将泉港区纳入调控范围，6月出台摇号新规保刚需，规定中心市区项目摇号时60%以上房源留给刚需家庭。
本轮上升周期成交增势异常迅猛且持续时间较长，核心原因有两点：第一，土拍市场持续火爆，地价上涨倒逼房价上涨预期；第二，人口快速增长，购房需求加速释放，一方面全面放开二胎，泉州出现生育小高峰，、年人口出生率皆超过14‰，创十年来新高。另一方面，泉州全面放开落户限制，省内外迁入人口大幅增长，年市辖区净迁入人口同比翻番，年市辖区净迁入人口总数首次突破万人。
六、人口增速放缓、郊县加速外流，年7月-年2月重回下降
年7月-年2月，泉州房地产市场重回下降周期，本轮周期时长20个月，成交滤波降幅高达57%。年8月以前，成交滤波下滑增速偏缓，14个月时间实际降幅14%，8月以后市场加速转冷，叠加年初新冠肺炎疫情影响，成交滤波呈现断崖式下滑。
年下半年，泉州楼市开始出现转冷迹象，边郊市场寒潮来袭、去化唯艰，不过核心区域市场热度犹存、日光盘频现。下半年，泉州土地市场也有所降温，出让地块区位不佳，房企拿地积极性下降，溢价率明显回落。
年，泉州市场持续低温运行且区域分化加剧。具体而言，鲤城、丰泽等区销售表现不俗，尤其是鲤城区，大量棚改拆迁户持币入市，新开盘项目平均去化率超95%，热点板块认筹率屡创新低，新天城市广场等热销盘非刚需客户中签率仅1.8%。反观边郊市场明显供过于求，典型如台商投资区，开盘平均去化率仅47%。年9月，泉州松绑非核心区域限购，允许产业急需人才凭劳动合同购买1套商品房。
本轮低迷行情根源在于人口增速放缓，后继需求乏力，一方面，新生人口增速趋缓，随着二胎效应减退，年泉州市人口出生率重回下降通道，年进一步降至11.7‰，较年高峰期下降3.1个千分点。另一方面，市辖区人口迁入明显放缓，年总计1.3万人迁入泉州市区，但同比增速由45%收窄至6%，年迁入人数仅为1万，同比由升转降。下辖郊县人口更是加速外流，-年，南安县、安溪县净迁出人口数分别以每年52%和28%的增速增长，年两县净迁出人口合计达3.73万人。
七、倒挂加剧、县市普涨推升主城房价看涨预期，年3月迎上行拐点
年3月至今，泉州房地产市场进入上升周期，时间跨度已超14个月，成交滤波最高增幅达79%。
年3月，疫后泉州楼市迅速复苏，二手房市场率先回暖，核心区域优质二手学区房价格跳涨，最高达到4万元/平方米。受新房限价影响，一、二手房价格倒挂加剧，套利空间明显增加，买到即赚到预期下泉州楼市开启“打新热”。
此后，泉州新房成交快速攀升，市场高热由核心区域逐渐传导至市区全域。起初丰泽、鲤城等核心区域楼市率先回暖，东海等热点板块更是出现“万人摇”，万科城市之光、云玺台等热销盘非刚需客户摇号中签率低于5%，但台商投资区等外围区域复苏偏慢，在售项目去化压力较大，平均去化率不足六成，低于全市平均水平近20个百分点。而后，随着泉州周边县市房价普涨，典型如安溪县价格突破2万元/平方米，打开泉州房价想象空间，泉州市区边郊区域市场显著转暖，在售项目去化明显提速，前期折扣纷纷回收。
由于泉州主城区宅地供应长期紧俏，新房供给不足更是加剧市场恐慌心理，后期主城区楼市基本处于人等房甚至一房难求状态。
与此同时，房企补货意愿强烈，年至今泉州土拍持续升温，即便供地结构仍趋向边缘化、“限房价竞地价”限制利润空间，房企参拍热情依然高涨，基本逢拍必抢。年，泉州宅地平均溢价率维持在25%高位。年前4月，土拍热度有增无减，三宗宅地平均溢价率高达85%。
本轮快速上升周期源自市场预期转变，具体而言：第一，优质二手学区房价格跳涨，主城区一二手价格全面倒挂，“买到即赚到”激起“打新热”；第二，周边县市房价普涨，安溪房价突破2万，打开泉州房价想象空间，投资价值突显；第三，市场供不应求，主城区供地紧俏，普遍人等房，置业群体恐慌性购房。
肆短期成交将稳中有升，但区域分化更看好丰泽、鲤城一、短期看供求关系，供求偏紧格局下市场热度延续成交将稳中有升我们认为泉州楼市前景短期看供求关系。一方面，供远大于求的阶段房地产市场整体低迷，典型如年，供求显著失衡，市场观望情绪浓重，主城区成交面积跌至万平方米，同比下降39%。另一方面，供求平衡乃至供小于求的阶段房地产市场持续火热，典型如年，供求基本平衡，潜在购房需求平稳有序释放，主城区成交面积升至万平方米，创历史新高。
具体而言，泉州市政府善于把控供地节奏，根据市场实际需求情况，动态调整历年供地指标，致使房地产市场供求关系常年保持在良性的均衡区间范围。譬如，-年泉州房地产市场陷入长达两年的下降周期，成交持续低迷，房地产库存日渐高企。受此影响，年泉州大幅调降供地指标，全年主城区仅出让3宗涉宅用地，成交建面低至25万平方米，有序引导房地产市场逐渐恢复至供求平衡的状态。
年以来，泉州土地供应依旧紧俏，主城区年均涉宅用地成交建面都在万平方米附近，远不及同期商品住宅成交规模。截至年末，泉州主城区涉宅用地去化周期低至0.73年，房地产市场供求关系持续偏紧，供不应求将是市场常态。
受限于供地持续偏紧，泉州主城区房地产市场供求基本平衡，供求比常年维持在0.8-1.2区间窄幅波动。年1-4月，泉州主城区商品住宅供应面积52万平方米，成交面积86万平方米，供求比低至0.61。鉴于下半年泉州均有集中供货的市场惯例，预计年下半年供应将有所放量，但整体提升幅度将明显受限，短期内供不应求的市场格局难以根本性扭转。
联系到泉州供地持续偏紧，楼市供不应求将是市场常态。可以期许的是，短期内泉州房地产市场仍将延续高热度，潜在购房需求将持续释放，成交有望稳中有升。尤其是年下半年，随着供应有所放量，届时成交将明显提升。
二、各区域市场持续分化，更看好丰泽、鲤城，泉港犹存去化压力
年，不仅主城区市场持续火爆，而且外围板块市场全面转暖，近乎开盘即磬。具体而言，鲤城区新房近乎断供，仅限于经开区的中南宸樾单盘在售，限价1.08万元/平方米，距离2公里的桥南板块因优质学区加持，二手房售价2万元/平方米。
丰泽区新房供应紧俏，普遍人等房。其中，中心城区仅中梁单个待开盘项目，体量仅套，限价2万元/平方米，周边居住环境较差，安置房较多，邻近的万达板块二手房售价2万元/平方米。城东板块生活配套成熟，更适宜居住，年前3年不供地，仅中骏、融创2个待开盘项目，限价2.2万元/平方米，周边同品质二手房售价3万元/平方米。东海板块定位CBD，5-6年前市政府搬迁，规划利好逐步兑现。当下东海板块市场最火爆，投资客成交占比7-8成，源于一、二手价格严重倒挂，新房限价1.4-1.5万元/平方米，周边二手房售价2万元/平方米。
台商投资区起点定位高，学区、生活配套趋于成熟，市场潜力逐渐被认可，仅美的云玺台单盘在售，首开近乎售罄，中海土拍溢价率过高要求现房销售，现处于待开盘状态，精装限价1.45万元/平方米。
洛江区属工业区，配套差、人口少，市场相对封闭。其中，万安板块靠近城东板块，限价1.2万元/平方米，仅正荣单盘已在年5月清盘。阳江新城限价1.2万元/平方米，仅南益单盘售罄。双阳板块市场相较封闭，地缘性客户居多，仅金辉单盘在售，限价元/平方米。河市、马甲、罗溪等乡镇板块，市场更为封闭，房价-元/平方米。
泉港区属化工区，居住环境差，市场更为封闭，房价乃是全市的价格洼地，为拉平全市房价做贡献。在售项目以本土中小开发商居多，品牌房企较少进驻。
截至年4月末，丰泽区、鲤城区库存告急，去化周期皆不足6个月，热点板块已然面临无房可售的窘境。远郊区域去库存压力仍需警惕，尤其是泉港区，库存面积88万平方米，消化周期长达26.7个月，去化压力着实不容小觑。
我们认为短期内各区域市场将持续分化，丰泽区、鲤城区库存已然告急，供不应求将是市场常态，房地产市场前景值得期许，预计成交将持续高位运行，房价仍面临一定的上涨压力。而以泉港区为代表的远郊区域犹存去化压力，预计房地产市场将继续走稳，成交量价整体提升幅度有限。
伍经济格局弱市强县，楼市运行平稳房价处洼地一、自然增长人口持续高增，安溪、南安等郊县户籍人口机械流失我们认为泉州楼市前景长期看人口需求及市场预期。一方面，随着外来人口大幅增多，有望带动不菲的增量购房需求，房地产市场明显受益。譬如，年10月泉州全面放开落户限制，致使-年新晋落户人口提速增长，年均户籍人口增量皆超10万人，房地产市场就此步入长达30个月的上升周期。另一方面，随着本地人口不断外流，潜在购房需求增长明显受限，房地产市场陷入沉寂。譬如，年泉州户籍人口再现加速外流的趋势，省内外迁入人口11.5万人，迁出人口14.2万人，净迁出人口2.6万人，创近10年来新高，房地产市场步入下降周期。
基于传统生育观念作祟，泉州本地居民生育意愿强烈，出生人口常年保持在10万人以上。而在全面二孩政策落地执行后，年泉州迎来出生人口高峰期，户籍出生人口达到18.2万人。受此影响，泉州自然增长人口持续高增，-年，泉州户籍自然增长人口连续三年保持在10万人以上高位，年小幅回落至8.5万人。
以安溪、南安为首的郊县户籍人口机械流失，并有加速外流的趋势。泉州主城区人口吸附力平平，本地户籍人口低速增长，年主城区户籍人口机械增长1.1万人。除了晋江市、石狮市本地户籍人口略有增长之外，其余郊县本地户籍人口持续外流，厦门成主要承接地。尤其是安溪县，年户籍迁入人口0.8万人，户籍迁出人口3.5万人，机械减少2.7万人。
二、土拍适度放松限价强化房价看涨预期，区域房价梯队将重塑
就市场预期而言，城市地价、房价成为重要的参考标准。一方面，城市地价、房价快速上涨的阶段，市场预期一致看好。譬如，年底泉州土拍诞生新的地王，保利总价21.7亿元夺下丰泽区-18号地块，楼板价元/平方米，刷新城东板块单价地王纪录，成为房地产市场上升周期拐点的导火索。另一方面，城市地价、房价阶段性回调的阶段，市场预期普遍不容乐观。譬如，年市场观望情绪浓重，打折降价常态化，多项目折扣力度低至9折，房地产市场陷入阵痛调整期，全年成交跌至谷底。
而在万亿GDP强三线城市中，现阶段泉州房价属于绝对的价格洼地。年1-4月，泉州主城区商品住宅成交均价低至元/平方米，远低于东莞、南通、无锡、佛山这类强三线城市。主要还是受限价政策影响，泉州主城区土拍实行“限房价、竞地价”，致使房价持续低位运行。
年，泉州主城区适度放松限价，洛江区、台商投资区、丰泽区等区域限价红线有所提升，区域房价梯队将重塑。例如洛江区LJ009号地块，毛坯限价10元/平方米，较年限价红线上调元/平方米。又如台商投资区S-10号地块，毛坯限价元/平方米、精装限价元/平方米，较年限价红线均上调元/平方米。尤其是年底丰泽区出让的两宗商住用地，毛坯限价20元/平方米，成为主城区首次限价突破2万亿/平方米的地块。
三、年进入下降周期，成交将由波峰万平跌至波谷万平
年3月以来，泉州房地产市场进入新一轮上升周期，核心动因不乏以下两方面因素：其一，疫后泉州经济强势复苏，叠加信贷资金整体充裕，房地产市场显著受益，本地居民加杠杆购房，年末泉州住户中长期贷款余额升至亿元，同比增长20%。其二，年泉州土拍环节适度放开限价，多区域限价红线有所提升，年末主城区毛坯限价历史首次突破2万元/平方米，市场预期区域房价梯队将重塑，房价犹存一定的上涨压力。
联系到泉州每轮上升及下降周期时间跨度都在两年至两年半之间，预计本轮上升周期时间跨度也将在两年至两年半之间，年末或者年初主城区成交面积滤波有望升至本轮上升周期的波峰，随后将步入新一轮下降周期。
具体而言，泉州主城区房地产市场供求基本平衡，成交主要取决于供应。年，泉州主城区供地节奏明显加快，年底更是迎来土地成交高峰期，12月共计出让7宗涉宅用地，成交建面一举突破万平方米，创年以来单月新高。
从拿地到项目首开按照6-9个月的时间周期测算，预计年下半年泉州主城区房地产市场供应或将明显放量，届时成交也将明显回升，全年成交面积有望接近万平方米。而在土拍限价适度放松后，以台商投资区为代表的远郊区域房价出现一轮补涨行情，在售项目大都取消折扣优惠，售价皆向备案价上限靠拢。但由于限价政策难言实质性松绑，现阶段房价上涨行情实属噱头炒作，整体涨幅着实有限。
-年，泉州主城区房地产市场或将进入新一轮下降周期，成交也将步入下降通道，但由于本地内生型需求支撑，成交并不会明显失速。预计主城区年均成交面积同比跌幅将保持在5%-10%区间范围，年成交或将跌至此轮下降周期的波谷，全年成交面积约万平方米。
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