文｜王建程
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二、泉州市房地产调控效果评价
（一）调控效果分析
泉州市的房地产市场总体呈上升发展趋势，政府出台调控政策对房地产市场产生了一定的影响，也起到了一定的效果，但是效果不够明显，且调控的作用时间较短。有关分析如下表：
泉州市-年房地产市场供需变化、调控政策与同期市场价格变动表
年份
投资开发
变化
新增建筑
面积变化
人均收入
变化
政策调控
方向
一手房价
格变化
年
34.5%
23.42
14.1%
↓
39.37%
年
44.2%
69.49
12.5%
↓
-6.74%
年
24.1%
38.89
9.8%
↓
4.28%
年
32.5%
12.27
-1.7%
↑
-3.83%
年
-12.2%
-35.7
7.1%
↑
-5.58%
年
3.6%
2.15
6.4%
↑
9.74%
年
-0.8%
25.81
7.7%
↓
10.33%
从数据上看，政策调控的方向与一手房售价变化呈现一定程度的关系，但是价格的变动相对政策调控有一定的滞后，年至年房地产价格上升趋势明显。
（泉州市-年供需关系及调控政策对房地产价格的影响分析图）
根据前文分析，泉州市年至年期间的调控政策整体方向为收紧，同期的房价除了年上涨幅度较大以外，与年的涨幅均较低。而据相关数据表明，年第四季度开始，泉州市实行新的房地产调控政策，新政策对一手房房价控制有明显的效果，但是二手房房价依然居高不下，甚至超过一手房房价。这说明了，当前泉州市房地产调控更多的是对开发商进行约束，限制一手房的价格，并不能根本的对整个房地产市场进行全面的调节。在市场利益的驱使下，又在紧缩政策的影响下，产生了阴阳合同、捂盘等现象，对房地产市场的健康平稳发展产生不良影响。且在调控政策放开后，房价极易出现反弹上升。
根据上文图表显示，一手房价格变化与人均收入的变化曲线均最为接近，而并不能从数据中看出房价的变化与政策调控之间的关联性，由此可以认为，人们把资金投入房地产，更多的是因为商品房的居住与投资属性。人们把富余的资金投入房地产，更多的是因房地产的升值空间而被吸引，而不是有意识的主动地进行投资。
根据数据分析，政府实行调控政策对房价进行调节的效果有限，更多的是抑制一手房价不过快上涨。
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（二）调控存在的问题
由前文的分析可以得出，泉州市房地产调控取得了一定的成效，但是效果不够理想。
就政府而言，土地出让收入是地方财政收入的重要部分，且能在短时间内增加，但土地资源是不可再生的，政府不能仅依靠土地财政来实现长期的发展；
就银行而言，房地产市场的快速发展，同时伴随着金融风险，一旦房地产市场泡沫被刺破，银行将面临大面积的坏账，将损失严重；
就开发商而言，不断上涨的房价，给其创造了不菲的收入，但是普通家庭的经济收入有限，居于高位的房价容易导致其资金链断裂；
就投资型消费者而言，其投资具有盲目性，虽然就市场地位而言，处于卖方，但是其议价能力主要依靠房地产市场的运行情况，当房地产市场出现供给远高于需求的情况时，投资型消费者将面临难以控制的损失；
就刚需购房者而言，其买入商品房的时间越晚，需要付出的资金就越多，且就现在的经济水平而言，一套房子可能需要一家三代人的积蓄，家庭流动资金全部流入房地产上，直接造成生活质量的下降，生活幸福指数降低。
因此，泉州市房地产虽然整体快速发展，但是发展的过程中存在较多的不确定因素，特别是刚需购房者的满意度不够高。
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（三）调控存在问题的主要成因
1.土地结构及房地产市场制度影响。我国受土地二元结构的影响，城镇居民只能通过购买商品房这一途径来取得住房，而地方政府控制土地的供给，对城市规划等方面进行管控，同时市场也需要开发商来对房地产进行开发，这就造成了房地产开发的位置、时间等基本由地方政府和开发商主导。尤其是在房地产项目实际开发环节，开发商在项目上的资金投入大量增加，遵循利益最大化原则，开发商将通过调整项目建设年限、公开销售时间等措施，将商品房有针对性的投放到市场中，买房人为了取得住房，只能被动接受，而价格基本由开发商确定，购房者几乎没有能力改变。根据相关经济原理，开发商做出投资决策，也仅限在有限的环境条件下，市场上仍然存在一些不确定的因素，一旦这些因素对市场产生影响，市场发展的趋势便有可能偏离开发商的计划，进而导致房地产市场风险因素增加。而通过购买商品房取得自有住房，进而获得的权益更加有保障，而租赁房屋取得的权益并不能得到有效保护，因此，居民更多的以购买方式解决住房问题。
2.调控政策的针对性与有效性不够强。通过梳理历年的政策可知，调控政策大多是从面上进行调控，到各地执行时针对性不够强，而且政策执行的持续性较低，政策出台频率较高，当原有调控政策执行的效果还未能全部显现，此时政府又出台了新的政策，这时候便会出现新旧政策效应叠加，市场调控的效果将可能出现混乱和偏离。如：年至年期间，限贷政策连续出台，对二套房的首付比例从50%一直增加到60%，一方面，限贷可以抑制一部分人的投资积极性，另一方面，对有改善性住房需求的居民来说，增加了买房的投入，而为了购置新房，这部分人在出售旧房时，势必把新增的购房成本转移至下一位购房者，进而推高了房价。
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3.市场信息的透明程度较低。市场信息的透明度与市场风险呈负相关，透明度越高，购房者得到的房地产重要信息越多，在此条件下的投资，风险则大大减小，所以，房地产市场可以通过提高市场信息透明度，以此来降低市场风险。就目前而言，我国的房地产市场信息透明度与欧美发达国家还有一定差距，虽然住房行政主管部门已施行了一系列措施以提高市场的透明度，但是成效有限。以泉州地区为例，泉州市房地产信息网作为当地对外发布房地产市场信息的主流平台，其数据的全面性和准确性与市场具体情况尚有差距。从前文分析看，当市场商品房供应量增加时，房价仍然处于上升趋势，市场信息的不透明在一定程度上得到了体现。因此，买房人无法通过理性判断后购房，只能被动接受市场上开发商的定价，此时的房价不完全遵循市场规律，存在其他因素的影响。
4.市场监督效果较弱。在房地产市场运行的不同时期，政府出台相关政策对市场各主体进行监督管理，但是监督管理的力度不同，政府对银行和房地产开发商的监管力度较强，但是对市场上投资型购房者和中介的监管力度则较弱。如：房地产市场上，虽然政府加大了管控力度，但是阴阳合同与双合同等现象还依然存在，这对政府对于房价的调控造成了很大的影响，整个房地产市场的价格不能得到完全有效的控制，影响了政策调控的效果。于是，便出现了政府引导市场商品房的稳定供给，但是房价依然在上升。
~未完待续~
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编辑：孔晓华
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