泉州水城黄庄,武清C位出道 [复制链接]

泉州水城（黄庄）片区

购房全攻略

年5月首发版

曾经质朴无华的黄庄，我还依稀记得龙凤河岸的芦苇以及田里的庄稼。转瞬间，就高大上了，这里扼守武清站南，龙凤永定两河水系庞大，还有开启武清历史的泉州古城。黄庄不再是武清的黄庄，是京津冀的黄庄。金泰，亚泰，鸿坤，奥克斯，金融街，路劲，新华联，世茂，金科……一个全新的黄庄时代已经开始，International-HuangZhuang，普罗旺斯黄庄！

年武清区进行新一轮总体规划调整，水城所在黄庄片区为上版总体规划确定的生态宜居片区，同时紧邻高铁、高速公路和国道等重大基础设施，在京津冀协同发展日益密切的背景下，该片区的发展有利于武清建设生态新城、创新增长模式、吸引高层次人才、促进经济发展，同时对展示武清都市化发展形象、提高武清的区域影响力、促进武清全面参与京津冀协同发展等方面具有举足轻重的作用。

水城位于武清区黄庄街道办事处，四至为东至北运河、南至龙凤河故道、西至京福公路、北至京山铁路，总面积为公顷，参见下图中红色网格区域。PS，从上图，我们能得到一个有效的信息，那就是翠亨路还要南延，现在翠亨的终点在龙凤河河边，按照这个规划图，翠亨路还要南延，具体南延到那里，我们不清楚，最有可能是的是南延的滨保高速公路附近。

兰海泉洲水城（天津）发展有限公司是黄庄片区的一级土地整理。说白了，就是帮助政府整理土地，政府出让土地之后，给他们分成。最初这个片区规划以及宣传的名称就是“兰海泉州水城”，后来这个名字消失了，被一个不是那么商业化的名字“中央水城”取代了，细心的朋友，可以注意一下武清街道的路标，标的都是“中央水城”。兰海表面上在黄庄没有项目，其实亚泰的项目就是兰海的，因为亚泰是兰海的股东之一。现在兰海泉洲水城依然是官方规划通用的名字。为什么有了“兰海泉洲水城”，还要叫“中央水城”？我们不得而知。下图就是亚泰澜公馆。

我想再简单介绍一下“泉州”，武清文化历史悠久，史载：“武清，古为泉州。汉泉州、雍奴二县之地。”武清行政建制已有年，汉高祖元年（前）置泉州雍奴2县。北魏太平真君七年（）废泉州入雍奴。隋开皇三年（）属幽州，大业三年（）属涿郡。唐天宝元年（）改雍奴为武清。清雍正三年（）属天津州，四年属顺天府北京。属京兆北京。属河北。属天津。撤县建区。下图就是泉州故城遗址。为写此文，小武哥特意去游览了一次“泉州故城”。虽然，这里目前只是一片空地，但这里，年前演绎着武清的生生不息。武清城区“枕运河而生”，近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。沧海桑田，历史的脚步匆匆，当远古的陈迹余香袅袅时，今日的武清城区，又以其崭新的姿态，成为全区政治、经济和文化的中心，同时以其博大的胸怀吸引着全中国的有志青年落户天津、定居武清。（于谦：你这是简单介绍吗？郭德纲：你不拦着，他能写到天黑，读小武哥的文章得有过日子的心。）

年8月1日12时35分，随着C次列车从北京南站驶出，我国首条高速铁路——京津城际高铁正式通车。以世界铁路最高速度运营的京津城际高铁，不仅成为我国的一张新名片，也为我国开启了崭新的高铁时代，使我国一举成为世界上第四个系统掌握时速公里高铁技术的国家。

武清，作为京津城际高铁的唯一停靠站点，成为全国首个受益于高铁辐射和带动的区域。从武清到北京南站的通行时间为24分钟，到天津站为16分钟。十几年来，京津城际高铁给武清带来了企业、人才、资本与旅游的大力发展，成就瞩目。被高铁带火的佛罗伦萨小镇，已经成为武清闻名世界的代名词。武清高铁站，俨然成为了武清城市发展的引擎。而水城，是距离高铁最近的片区之一，十年来，已经渐渐成为人们通勤天津、北京的首选社区。因为通勤带来的巨大收益，未来还会更加彰显突出。

此前网友在规划展览馆的拍摄：如图所示，水城片区有Z2线通过。

北方网-13

天津北方网讯：《党群心连心》栏目网民“王先生”留言：建议将地铁4号线延长至武清杨村。市规划局回复：根据市政府年批复的《天津市轨道交通线网规划》，武清区规划有市域轨道Z2线，该线路西起武清北部地区、东至滨海新区北塘地区，贯穿了武清区、北辰区、中心城区、东丽区和滨海新区，连接了天津西站、天津北站、滨海站和滨海国际机场等交通枢纽。该线在北辰双街站可与地铁M4线实现换乘，通过M4线快速融入中心城区轨道线网。

这次的答复最为肯定。

水城片区的南端是是龙凤河，龙凤河蜿蜒流淌到东段与北运河交汇。如上图所示。这段龙凤河与大运河的两岸都做了公园化的修整，河边造林绿化，真的有城市氧吧的意思。我观察了一下，最近几年，河水的清洁度越来越好，很接近那种自然无污染的状态了。中国传统文化认为，有水就有财，我一直考虑这个问题，为什么把水视为财呢？后来想想，古代交通运输，水道是重要的一个途径，水道运输物资，就是财道。

武清区《永定河故道国家湿地公园保护修复规划》已经编制完成，将实施专项保护修复工程，开展河道清淤、鸟类栖息地保护、生态补水、植被修复等工作，全部工程预计今年7月底前完成，并会对公众开放。

我们如果说水城片区风水好，可能会有同学不赞成，不接受，如果说水城环境好，环保好就能接受了，其实说法不同，道理一样，说的也是一个事。花上百万买的房子不可能不考虑风水、环境问题。

我们一般人讲风水，风水是什么？什么叫做风水？风水就是要避开风、避开水。风水这东西有时也真邪！你说不信吗，有时候还真灵；不过有时候也不尽然。我们中国看地是一德二命三风水、四积阴功五读书。你懂了这些以后，便不要看风水了，一切都要靠自己努力才行。虽然如此，过去大家还是很重视它。南怀瑾。

我们应该了解一个信息，水城片区是由几个村子拆迁而来，这块地原来是村子的旧址和农田，没有任何有污染的工业存在过。所以从这个角度而言，这块地过去滋养庄家，是充满生机的地，这种活力，这种活气不要小看；有些地方的楼盘是建在盐碱地里，几百年寸草不生，草都养不活的地，能养人吗？还有的楼盘所用地是拆迁污染的企业而来，有的是农药厂，有的是化工厂，这种地方同样缺乏生机，甚至潜移默化中对人有影响。

普罗旺斯花园，没有太多的资料。好在京津大视野小武哥曾经去过这个公园，确实很大，东西狭长，南北也得有米左右吧，两边是甬道，中间种着薰衣草，一般是六七月份开花。一片紫色的海洋，让人仿佛真的置身在普罗旺斯，反正我也没去过。普罗旺斯公园的位置如下图所示。普罗旺斯公园西起滨河路东至泉京路横跨两个楼盘，它的长度确实很长啊，这种公园呢，有一点像街心的花园大道，很欧化的感觉，我记得在滨海有这种设计理念的公园。北边的楼盘是金科博翠湾和路劲隽悦府，南边的是金融街融悦景苑和奥克斯。

今年的薰衣草幼苗刚刚长起来，花期还没有到，让我们欣赏一下往年薰衣草盛开的盛况吧。

水城商业配套，基本齐全，作为全新片区各种商业设施都有，后续还有其他商业项目规划，可以说，居住水城生活还是很方便的。

目前，水城（黄庄）片区有泉昇小学和泉昇初中两所学校。

根据规划，片区内还有一所高中，依据此前证明零距离的回复，这所高中的建制是“杨村第十三中学”，结合相关消息，杨村第十三中学建设项目，项目总投资万元，总建筑面积平方米，已于年年底开始招标；一所初中和两所小学的预留计划。新建高中在原黄庄职专的旧址；新初中在规划高中的西南；其中一所新小学一位置在原乡半岛东侧，亚太新地块南侧；新小学二也在新规划的高中西南。具体位置见下面两图，互参，脑补。这样水城（黄庄）片区的的教育资源有，一所高中，两所初中，三所小学。可以说，教育布局合理，随着新学校的投入使用，新生源的增加，黄庄片区教育相对的短板将会补齐。黄庄的教育建设的进程可以参考东蒲洼的前例，从无到有，从弱到强。

按照规划严格来说武清站站南位置已经超出了泉州水城的规划范围，因为同是黄庄区域，我们在此就一并讨论吧。武清站南广场也是武清建设的一个热点问题。现在呢，武清站通勤天津和北京的人越来越多，逐渐呈饱和的态势，如果武清站南广场建设起来，那么对通勤的交通压力会有一定的缓解，同时对站南区域乃至整个黄庄区域的带动作用不可小觑。

这一大片空地就是武清站站南位置，现在已经植被了树苗。

以上是区域内已经建成部分小区的四月份房屋均价。

金泰丽舍是最早开发泉洲水城的开发商之一，可谓是泉州水城的元老。当年我和这个开发商有一些交道，他问我，如果给金泰丽舍打个广告语的话，你会用哪几个字？我说，丽水生金。

亚泰澜公馆也是开发泉洲水城比较早的开发商之一，而且，同土地一级整理商有着千丝万缕的联系。

慧翔云溪是商住，还没有交付使用，也把他列在这部分了，因为下部分讨论内容是六君子，就不加入其它楼盘了。

商业项目，在水城商业的对面。

年9、10月，中央水城接连出让6宗住宅用地，拿地开发商均为知名房企。形成约.8万平方米的总体供应量。具体拿地价格与目前在售单价，请参考下图：

从年5月开始，这“六君子”项目相继开始亮相。我们现在回过头来分析这个时间点，真的很有意思啊，为什么这么说呢，因为这是在年4月正式限购的大幕拉开以后，开发商依然热情高涨的拿地，同时市场预期没有减退。有人问我看好黄庄吗？我说看好。而且早就看好。但当时这个时间点（年）不对。所有人都看好的事情，其价值必然会大打折扣。我看好黄庄的时候，还是大多数人诋毁他的时候，诋毁的话，也无非是陈辞滥调，诸如那地方太偏了，没有配套之类的话。现在回看这些话，真有站在井边看蛙的感觉。这个时间点（年），不仅对于个人不对，对开发商也不对，但是箭在弦上，不得不发。1.2的拿地价，在遏制房价上涨的大环境下，也就只能卖1.6了，这是被严重压抑的感觉！现在，国家管控这么严，要认清形势。刚需的该买就买吧，投资的有钱的就投！没钱的别跟着瞎起哄，弄几倍杠杆，p什么p的，短期内房价没达到自己的预期，会压的自己喘不过气的。

我们这个市场越来越面对的是北京了，以后武清的北京元素会特别多，武清是天津，也是北京。武清什么都不缺，就缺政策的解禁，一旦政策宽松，就会井喷式，报复式疯长。但是这个解禁之路却是路漫漫其修远兮！今年买，明年翻倍的赌徒心态要不得。再多说一句，现在的调控，是胡子眉毛一把抓，管你是刚需定位还是豪宅定位，一律给我低价，所以在调控的大环境下，被压抑的房价，是有投资价值的，因为这个价格不是市场定义的，是各种力量权衡的结果。有人把房价，用这么大力气给你压了下来了，你为什么不买呢？房价被调控了，但我们的认知不能被调控。这几天，我转了几次中央水城，特别是环绕六君子，饶了两圈。黄庄的区域价值，不可限量！六君子入住的时候，就是中央水城（黄庄）房价飞龙在天的时候。我们判断，将来水城的房价不会低于亦或非常接近城际北片区（东蒲洼）的价格。

六君子的产品设计是以高层洋房别墅为搭配。说明他们的定位是定义在兼顾刚需与改善型，用高层带动销售、烘托氛围，用洋房、别墅提升品质，而不是仅仅考虑的是刚需。如果说产品定位在刚需，那整个社区可以做成一个纯高层的设计。现在我想和大家说的一件事是，调控是调控所有楼盘，不是只调控刚需盘，改善品质盘一起调控！这是什么意思呢？就是如果不调控，改善品质盘会比刚需盘价格高很多，而现在呢？价格上稍稍有一点变化而已。怎么判断什么是刚需盘、什么是品质改善盘？看小区的产品结构，如果都是小户型、高层那么就是刚需盘，如果是洋房别墅，而且是大户型，那么就是改善盘。简单这么说吧，未必完全适用，但至少适用大多数盘，同时给我们一个可以比对的参照。买房量力而行，有多大的预算办多大的事，切勿好高骛远。

隽悦府的高层是以85平95平的小平米为主打。85平米2居全明通透户型，95平通透小3局户型。隽悦府高层的性价比还是相对较高的，可以说他的市场定位很准，锁定刚需人群。

洋房是95平和平为主打户型，洋房7层到顶。

开发商自持物业，多年从事高端项目服务经验，天津在管项目29个，在管面积超过万方；预计年3月交付使用。目前有高层、洋房在售，后续有开盘。通过京津大视野JJDASY小武哥实际走访，隽悦府的建设进度在六君子中是比较快的。

金科博翠湾，以联排别墅,高层,花园洋房为产品类型。

产品:26、27层到顶高层别墅毛坯

户型：高层88-平米两居三居

商圈：距离中央水城商圈米

物业:金科自持物业

交房:年10月交房

项目有高层、洋房、别墅产品，一期几近清盘；二期开始接受排卡。

最近，有人喊出了，宝坻，下一个武清的口号。在武清有一个楼盘喊出了，悦澜湾，下一个熙和园。新华联悦澜湾7-11层82%的出房率，确实可圈可点！我们考虑性价比的时候，也一定要考量一下出房率。最高11层，确实很低密，说是品质社区并不过分。

尚未开盘，照片为实景空地。

高层、洋房混搭社区；我印象最深刻的是物业费三块多。

我们这篇文章主要侧重于大片区的规划、商业、教育分析，预测与展望；具体到具体楼盘，就不展开太多讨论了。

讨论完六君子，我们最后接下来讨论最近新出的一块地，我们把它称之为新小弟吧。

年12月19日津武（挂）-号以底价成交，竞得者为亚泰，该地块位于武清区黄庄街建设南路东侧，土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积.5㎡，规划用地面积.5㎡，容积率大于1.0且不大于1.5，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，建筑限高60米。该宗地起始价为12.9亿元，起始楼面价元/㎡。

这个位置很不错，根据亚泰在该片区的成熟作品来分析，这个新盘值得期待，再考虑到亚泰和兰海的关系，这块地没有理由开发不好。但是距离开盘尚需时日，买房宜早不宜迟，还是考虑目前上市的吧。项目已经开始设计招标，预计近期启动建设。根据相关信息，项目最高建设11层，又是一个品质社区。

全文完。本文没有总结与结束语，感谢观赏。

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