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文/子木近期，上海易居房地产研究院发布了一份研究报告，是关于近期国内租金和房价走势的，值得研究。报告显示，6月份，全国50个主要城市的平均租金下跌1.1%，其中6月份租金跌幅前5的城市分别是泉州、深圳、三亚、重庆和青岛。租金整体下跌，但50城整体房价却处于上涨周期，平均环比上涨0.9%。由此，二季度，全国50个典型城市租金收益率滑落至.4%，比一季度更惨。造成这一现象的主要原因就是：「租金和房价相背离」的趋势还在持续扩散。昨天一个南宁的读者就跑来问我：“南宁写字楼空置率全国第一，房租租金下跌，房价却还在上涨，甚至前几天有一块地拍出了1.4万/平米的价格，这正常吗？”“难道我们的房价真的可以违背经济逻辑，逆势上涨吗？”今天，子木就给大家讲讲，房价与租金之间的关系。这对于推测一个城市的房价走势特别重要，也是楼市高阶玩家的必备推理思维。
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底层联系在这之前，我们先来了解这两者之间的底层关系。租金的概念很简单，就是这个城市的房子平均能租多少钱，可以反映这个城市有多少刚性住房需求，比房价更实际。因为房价有一部分来自于投资。租赁市场的底层逻辑和买卖市场一样，「供需原理」。租金上涨，意味着来这个城市奋斗的年轻人增多，房子供不应求；租金下跌，意味着住房需求衰退，年轻人在逃离这座城市。一般租金的波动不会太大。除非遇到重大事故，例如像今年的疫情，短期造成大量年轻人失业，租赁市场立马跳水。如果租金长期下跌，就是不好的兆头。证明这个市场的住房需求跟不上，房价有泡沫，未来会进入阴跌周期。理清这个关系链后，我们再来研究当下市场情况。下跌与分化其实“租金下跌，房价上涨”的现象在以前并不常见，但在今年3月份突然就变成了国内主流。这源于疫情对实体经济的打击。尤其是以外贸产业、旅游产业为主的城市，疫情打击下，大量企业及工厂关闭，失业上涨，居民收入锐减。年轻人没有收入了，面对高额的房租，只能退而求其次，选择逃离，由此市场上瞬间出现大量空置房屋，房东租不出去，只能下调租金。今年疫情之后，几乎所有城市的租金都有所下调，包括经济动力强劲的四大一线城市。但在租金下跌后，不同的城市却出现了不同的「房价分化趋势」。例如深圳、北京、成都、杭州、东莞、西安的房价依然在上涨，而郑州、南昌、济南、兰州等城市房价却在下跌。为什么呢？1、楼市的真实购买力、对房价的预期前几天一个深圳的老友跟我说，他在宝安的房子去年对外出租，元一个月都有人抢，但今年元一个月都租不出去，最后元租出去了。但房价却从去年一平米9.5万，涨到了一平米10万多左右。但他对此却丝毫不惊讶。他说：一是，深圳目前楼市火热，交易量大涨。无论是本地刚需还是全国投资客，都是真金白银入场，买的人多了，房价自然就涨高了。这源于城市「长期」供需矛盾的爆发。二是，租金下降也在情理之中。因为疫情打击，的确导致很多人失业，租房的年轻人承担不起房租，只能离开深圳。但大部分业主都不会担心，认为租金下跌，只是「短暂」现象。深圳疫情后的经济指数一直处于修复状态，复工率也在上升，再加上国家给的政策红利，相信深圳很快会从阴霾中走出。当企业复工完成，新的一批大学生流入深圳，房租一定会涨回来的。现在之所以下调租金租出去，是因为空置成本较高。空置一天算一天的钱，如果空置一个月，那么就相当于损失元，元平摊下来，每个月损失近块钱，还不如把房价调低点儿，早点儿租出去呢。很多人算不清楚这个帐。
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时间概念由此我们可以总结一句话：房价取决于人们对楼市未来的预期，租金则是反映了人们对当下实际情况的应对。所以在今年上半年出现楼市小阳春行情的城市，例如深圳、成都、杭州、宁波等城市，「房价和租金相背离」的情况其实属于正常现象。但这个走势不会长久，随着经济的复苏，下半年租金大概率还会涨回来。但另外一类城市，则是展现了不同的命运走势。租金和房价相背离，恰恰预演了未来楼市的颓势。这里用郑州和南宁举例。数据显示，00年6月，郑州住宅平均租金为5.91元/月/平米，比年6月时下跌了15%。除了少数核心区房租坚挺外，几乎全线下跌，尤其是非地铁、无电梯的老破小的房租更是跌破预期。事实上，郑州房租下跌是从年开始的，至今已经连跌了5年，只不过疫情打击加重了这种态势。这从侧面反应出郑州楼市的住房需求的疲软，不是一天两天形成的。而且数据显示，今年上半年，郑州各房企年度任务仅仅完成了30%左右。郑州今年上半年楼市萎靡，与小阳春绝缘。二手房房价一直处于回落周期。（郑州房价走势）前几天还有人说郑州房价马上会有一轮上涨，这是不切实际的，只不过是卖方市场的一厢情愿罢了。当然郑州属于中原大市，河南核心。造成现在的局面，主要是因为过去两年楼市太疯狂，过分透支了居民购买力。接下来郑州房价会继续横盘调整，直至匹配到真实需求为止。当然对于郑州刚需来讲，这未免不是一件好事。还有广西省会南宁市，在上轮房价周期起步较晚，但房价涨幅一度登顶全国，楼市很是热闹。三四线楼市疯狂的结果只有一个，那就是居民购买力被严重透支，大概从年下半年开始，南宁租金就处于下挫趋势中。现在房价依然坚挺只是强弩之末。对于南宁来讲，更为严重的是写字楼恐怖的空置率。戴德梁行发布的《中国写字楼空置率年Q4》排行榜显示，南宁市的写字楼空置率在去年年底就达到了54.3%，这意味着一栋写字楼里，起码一半是空着的。今年疫情打击，更为惨淡，空置率继续上升。租赁行情马上传导到了买卖市场。数据显示，南宁楼市近三周在售二手房数量为套，套，套，每周都有套左右的二手房挂牌，持续上涨。这意味着南宁炒房客在快速离场，对房价未来的预期极度悲观。那些认为南宁房价依旧上涨的，只不过是被蒙在开发商和媒体联合制造的故事中。一年时间，火爆与冰凉，南宁楼市告诉我们，没有刚需支撑的市场，必然会有无数韭菜被宰割。你可能不会相信，像南宁这种城市，在全国已经占为主流。任何膨胀都会带来破灭的代价。
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拒绝迷惑最后再习惯性总结一下。相对于房价来讲，房租非常灵敏，可以在短时间内反映出城市居民的住房需求量行情。但房租这个因素必须通过「积累」才能反映出市场的走势。什么意思呢？例如一个城市在疫情之后租金下跌，这是黑天鹅事件导致的，不具备代表性。但如果在社会恢复正常秩序后，连续半年持续下跌，这就证明这个城市的年轻人在加速逃离这座城市。新的需求上不来，没人来买房子，随着新房库存增加，房价就会下跌，跌到一定程度才能再次激发新的需求。这就是我们楼市的底层逻辑。如果你还看不懂，别着急，总结一句话：如果你所在的城市，上半年楼市成交低迷，没有出现小阳春，而且租金超过半年时间连续下跌，这时候一定不要上车，房价接下来还有下跌的空间。能把这句话理解通透了，你就超越起码80%的购房者了。
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