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房贷额度又没了，刚需该何去何从？
来源：九卦金融圈
近日各地楼市接连爆出消息，都显示一些地方的房贷额度又没了。
上海很多银行现在不仅二季度的房贷额度用光了，一些银行三季度的额度都还不太够用！多位杭州当地中介称目前“部分银行是对二套房停贷了”，而其一大原因就是额度不足。
消息显示房贷的办理周期在拉长。6月份72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房利率为5.77%。而房贷平均放款周期为50天。
46个城市房贷放款周期延长。其中，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、惠州等城市放款周期均在天以上。
总之，从1月份开始，房贷没额度的消息，几乎已经是每个月的“标配”。
上海房贷额度告急：等四季度吧！
虽然三季度尚未开启，但是沪上很多银行的这个季度的房贷额度已经快要用完。
“现在很多银行都说没有额度了，最近去贷款，无论是刚需客还是投资者都会‘撞南墙’。”一位近期打算购房的人士表示。
一位大行银行房贷经理表示，眼下不仅仅上半年额度用完，三季度的额度都不太够用，不论首套还是二套，无论一手还是二手，想要办理房贷敬请等到四季度。因为额度是以放款日为认定时间点的，假使现在6月买房，在银行审核资质之后时间已经来到8月，到时候占用的是三季度的额度。
他表示仅有一种例外情况，就是贷款额度较少的首套房还有少量额度，一般来说仅限万元以下贷款，因为现在总额度的池子里只能放出小额贷款。
另一位大行房贷经理表示，同业目前都是一样的情况，虽然没有停贷，但不约而同放款都慢了，“贷款还是贷得出，就是要排队，所有银行排队都得三个月起，光是资质审核就得两个月以上。”
一位楼盘销售经理称，目前楼盘合作的几家银行的放款速度都很慢，跟不上客户需求。无论是大行、股份行还是城商行、农商行，都需要等待2~3个月后才能放款。
一位房地产观察人士称，年年中之后，上海楼市呈现过热迹象，以学区房拉动的上涨导致供需不平衡，所以银行也放慢速度，通过调节房贷压制楼市泡沫。这与上海严查经营贷、消费贷入楼市是一样的初衷。
今年4月，上海银保监局发布消息称，选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。本次监管稽核调查已发现笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况。
杭州房贷收紧二手房市场趋于降温
继多家银行房贷利率上调的消息后，杭州近日又传出对二套房停贷的消息。
6月23日，有多位杭州当地的中介表示，“部分银行是对二套房停贷了”。另有杭州市场人士透露，南京银行杭州支行在二套房停贷的行列中。
杭州建行信贷部门工作人员表示，目前还没有收到二套房停贷的文件。若已选好房，可加快操作流程，“因为现在这几天系统上是已经不做贷款了”。
有业内人士分析，当前阶段银行停贷的一大原因是额度不足。“年中年末都会出现额度问题”，有对市场人士称。南京银行杭州支行的便是因此暂停了该业务。
值得一提的是，近期杭州各大银行纷纷上调了房贷利率。
6月10日起，杭州农行、工行、建行的首套房、二套房最低贷款利率均上调了20个BP，分别由5.4%、5.5%上调至5.6%、5.7%。距此次调整约20天前，杭州多家银行才刚刚上调过房贷利率。
如今，额度不足的情况下，银行对客户的资质审核也越发严格。杭州某中介透露，有位客户在3月份摇中了一套新房，但因资质问题换了多家银行，至今仍未能通过贷款审批。“在往年，这位客户的资质是没有问题的。”
在杭州从事中介工作逾5年的业内人士亦表示，当前有些银行对首套房的贷款要求变得非常严格，过去征信上有一两次逾期也是没有问题的，但现在则可能出现不借的情况。在他看来，造成这一现象的因素之一在于近期杭州成交量太大了，银行的贷款额度目标可能已经完成。
年出现多次“万人摇”杭州，今年火热程度依旧。统计数据显示，6月16日至6月22日，杭州十区共有20个楼盘公布登记结果并摇号（含流摇），总计套房源、组报名，平均中签率为13.45%。
成交方面亦有所突破。中指院统计，年5月杭州商品房成交金额约亿，环比增长21%，商品住宅成交万平方米，超过年最高成交规模，刷新近2年来月份成交记录。
另外，杭州部分银行暂停二手房接单业务的消息亦有传出。农行杭州某支行的信贷部工作人员表示，该支行不做二手房业务。同时，放贷周期亦有所增长。上述建行工作人员也表示，二手房的放贷周期则要在“材料审批完之后至少三个月”。
近期，杭州二手房市场已出现了明显降温。克而瑞数据显示，年5月，杭州全市（除富阳、临安外）共成交套二手住宅，环比下跌4.5%；成交金额亿元，环比下跌1.2%。4月份，二手住宅成交环比跌幅达到了18.9%，成交金额环比额跌逾20%。
成都额度紧张部分银行停贷
根据贝壳研究院数据显示，成都6月主流首套房贷利率为6.13%，二套房贷利率为6.27%。无疑拉高了72城主流房贷利率，也是72城中仅有7席的主流首套房贷利率超过6%的城市之一。
除了房贷利率上浮，银行放款周期也在延长。据贝壳研究院数据显示，6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。
从各大银行给到的信息可以看出：首套房执行利率基本在5.88~6.13%之间，相当于在新规前4.9%的基准利率上上浮了20%~25%，并且大多数银行的首套房执行利率都大于6%。
二套房执行利率基本在6.1~6.37%之间，相当于新规前4.9%的基准利率上上浮了25~30%。另外在咨询过程中，部分银行表示已经没有二套房的额度了。值得注意的是，银行客服给出的数据只是一般值，但针对不同楼盘与不同的群体，房贷利率也会产生相应的变化。
从去年开始，成都的房贷利率上浮几乎已经成为常态，但今年开始银行房贷额度也格外紧张，这与年前“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”密不可分。
此后，各银行放款压力都变大了，尤其是中小银行。据悉，成都目前大部分银行额度紧张，甚至有部分银行已经停贷二手房。不仅如此，银行的放款周期也在延长，放款时间最高延长至半年。
另外，银行对个人流水的要求也比较高，几乎都要达到贷款金额的两倍以上才有希望放款。
全国房贷收紧房贷利率走高
6月17日，国家统计局公布了年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示，年5月份，62城新建商品住宅价格环比上涨，其中，重庆上涨1.9%领跑，北上广深分别上涨0.3%、0.4%、1.5%和0.6%。
统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。
据测算，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
二季度以来，多地房贷利率走高，放款周期延长。同时，房企融资规模下降。出现这种情况并非偶然。年12月31日，央行和银保监会共同发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给各家银行的房地产贷款划出了“两条红线”，把房地产贷款余额和个人住房贷款余额的占比都框死了。
尽管监管给出了过渡期，但银行后续基本都比照最严格的要求去执行。当时分析师还把超标严重的银行都拉了名单，如果你细心去比对，会发现在媒体报道中出现“停贷”次数最多的银行，大多都是这个名单中的困难户。
利率走高周期延长
国盛证券研报显示，年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2个基点；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2个基点。6月份以来，房贷政策延续收紧态势，主要体现在房贷利率水平上浮、放款周期延长等层面。
机构监测数据显示，6月份，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房利率为5.77%。房贷平均放款周期为50天。46个城市房贷放款周期延长。其中，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、惠州等城市放款周期均在天以上。
在72个重点城市中，28个城市房贷利率发生变化。其中，24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套房利率上浮，18个城市首套房、二套房利率均提高，无城市下调房贷利率。苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。此外，嘉兴、常州、泉州等城市利率涨幅均相对较大。
房贷总量下降
年以来，房地产调控加码，包括实施房地产贷款集中度管理制度以及各地政府的“因城施策”。在此情况下，居民房贷出现下行。从房贷总量看，据信达证券监测，5月份，新增居民中长期贷款出现下降。
业内人士指出，住房信贷收紧是下半年的常态，预计二手房市场将呈现“量降价稳”的走势。房地产市场调控政策有望延续偏紧态势。银行端房贷利率有望继续上行、放款周期进一步延长，针对小额贷款公司、融资担保公司等非银机构涉房业务的监管料持续收紧。
房企融资规模缩减
除了个人住房贷款收紧，房企的融资规模也在缩减。机构监测数据显示，年5月份，40家典型上市房企共完成融资.91亿元，环比下降28.48%，同比下滑27.4%。
很多地产商也早已开始着手转型。还是这两天的消息，万科在内部转型发展通气会上宣布，将全面加速转向“开发经营服务并重”，并为此专门做了架构和人事调整。另一家公司奥园美谷也发布重大资产出售预案，决定剥离旗下主要的地产业务，进一步聚焦医美行业。
房价这次跌定了？
目前用贷款买房的人还是很多，基本上占到了八成。他们中只有20%的人全额付款买房，包括富人和投机者。
近日，网上有一种新的声音：如果银行取消贷款，房价会下降吗？首先，明确的答案是，如果所有银行都停止住房贷款，购房者只能全额购房，房价肯定会下降。
但现实是，这是不可能的！
那么有多少人有经济实力买房呢？据中国官方统计，全款买房的比例非常小，不超过30%。其实，从买房人群的比例来看，可能远低于30%。
更大的问题是，如果房价降到这个水平，有购房能力的人不会马上买房，而是会观望，这将导致房价进一步下降。
事实上，现实中不可能所有银行都完全停止房贷。原因是多方面的，包括政策因素、银行发展的需要和市场需求。从政策角度看，严格控制住房贷款发放是不可能的，甚至冻结额度不增加的情况也不会出现。无论是银行贷款规模还是银行贷款额度紧张，都是我国房地产调控政策的一贯表现，但并未严格停止发放住房贷款。
因此，准确地说，是个别银行的分行调整了相关政策，暂停了住房贷款，这并不直接等于“全面暂停住房贷款”。
对于房价，我们应该有一个基本的判断：无论在任何时候，人口聚集、产业发达、资源有绝对优势的城市房价都不可能太轻易就负担得起，即未来价值越高，房价就会越高。
也就是说，未来要想在大城市买房，除了希望调控之外，还应该加强自身的努力。同样，那些房价会降，没什么资源的城市，房子再便宜，又有多少人愿意去买呢？
尽管是区域性、结构性收紧，但在严控房地产融资的大背景下，个人房贷资源变得相对“稀缺”是现实。
如何让房贷资源更加精准地支持刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管部门和银行最